产园园区运营全流程

课程背景： 产业园区作为产业的载体，在促进产业发展方面有着举足轻重的作用，产业园区的开发 更成了绕不开的关键话题。园区开发建设完成后，企业陆续入驻，进入运营阶段，开发主体 需成立专门的运营部门，对整个项目进行运营管理。有的公司运营板块不断做大后，就从公 司本部分离出来，旗下的运营服务板块甚至可以“走出去”，对外服务，进行“咨询规划+平 台建设+运营输出+招商输出+整体托管”的对外轻资产输出。运营到底是什么？ 1、什么是产业运营，产业运营有现状如何？ 2、产业运营和产业的逻辑关系是什么，产业需要什么样的运营？ 3、产业运营的开发工作起点是什么、目标是什么、过程控制的关键点是什么？ 4、产业运营在产业园区全寿命周期中应该起到什么作用？ 5、产业运营“雷声大雨点下”，到底难在哪？ 6、怎么向产业运营能出效益吗？怎么向产业运营要效益？ 7、产业运营的发展趋势是什么？ 在产业运营过程中出现的很多表象问题，看似无解，实际上都跟这些深层次的逻辑有关 系。很多从业人员，包括有些管理人员对这些问题思考不透彻、考虑不全面，很容易出现实 施策略上的偏差，尤其是在产业运营平台的搭建方面怎么便捷、高效、多维度地服务企业客 户，以专业服务满足企业不同阶段发展需求，以专业化的产业服务，推动园区企业的快速发 展，推动园区产业的转型升级。 本课程以运营的逻辑、经营的思维和可落地的视角，从“产业”到“园区”再到“运营”， 从园区运营的初心、园区运营的策划、园区运营的工作的前置，再到园区运营平台的搭建、 管理，内外部运营资源的整合与促进，从线性流程到多维联动，从入园企业、开发主体、政 府等视角进行审视，到相应实操落地，进行阐述，帮助学员、帮助企业进行完整的园区运营 思考，必要时带方案、带资源，指导、支持学员项目推进。

课程收益： ●理解产业园区的基本概念、类型及其在现代经济中的作用。 ●掌握产业园区运营管理的核心要素和基本原则。 ●从大运营的角度理解产业集聚、产业生态总体思路下的产业规划、招商、运营。熟悉产业 园区运营管理的全流程，包括规划、建设、招商、运营及优化等各个环节。 ●能够运用所学知识分析产业园区运营管理的实际问题，并提出有效的解决方案。 ●学习并掌握产业园区运营相关的难点及思考、解决办法，了解行业存在的乱象并知其所以 然，并在实操过程中做好预判和避坑。 ●掌握运营逻辑统筹下的产业地产整体开发逻辑，能够以点带面、以面促点的理解整体工作 和各专业板块工作关系。 ●扩展并熟悉产业园区运营涉及的国民经济计划、产业政策、土地政策、财务税收、工程建 设等方面专业知识。

课程大纲 第一讲：从产业看园区 一、产业的内涵和外延 导入：产业的定义与战略新兴产业 1. 产业的分类和发展 1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类 ——我国已经是“制造业大国” 2）产业数字化：战略意义、发展趋向、面临的问题、实施路径、对策建议 3）工业互联网：美国通用电气的 Predix 平台 2. 产业共生 共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义” 案例：卡伦堡工业园的共生生态 融通发展：适合中国实际的产业组织形态 案例：深圳的融通发展之路 4.产业集聚 1）集群的形式及优劣势：原子式、横向式、混合式、多核式、单核式 2）集群的演化：从产业集群到创新集群 二、产业对园区的需求 1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展 2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人” 的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配 3. 园区招商引资的优势 案例：西安高新区与比亚迪 三、产业园区的现状和发展 案例：扎堆的工业园区，惠州星河 IMC 1. 产业园区开发主体的发展趋势 ——国资主体在转型、民营主体强经营、行业龙头在发力、科技主体开新局等 2. 产业园区该有的样子 1）融合化品质化 2）招商精准化组合化 3）全要素服务体系化 4）盈利轻量化品质化 3. 产业园区的思维 1）生态的思维：大的顶天立地，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子 2）需要运营的思维：盘好资源、用好策略、建好引擎、抓好团队、做好落地 3）需要经营的思维：目标导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗” 案例研讨：华夏幸福的成与败：嘉善产业新城 第二讲：从园区看运营 一、产业园区运营 讨论：产业园区运营是什么？难在哪？ 1.产业园区运营=产业运营+地产运营 2.园区运营的三个层次 1）计划运营 2）物业管理 3）产业运营 3.运营的角色：在园区管理中的统领地位 4.产业运营的市场调研 案例：某高新园区市场调研，某生物医药产业园市调剖析 5.经营性定位 ——商业模式定位、产业定位、企业定位、产品定位 6.运营前置 7.招商先行 9.建招互促 1）以招定产：规划-进度、规模-节奏 2）以产促招：参与、动线、移步换景 ——二次开发滚动发展长久的生意才可靠 案例研讨：干了一期干二期的西部云谷 二、产业地产全方位规划 1.以产业为导向的空间规划 案例研讨：某临空产业港工程规划 2.以运营为导向的产业规划看重运营储备率 3.以经营为导向的经济指标规划 案例研讨：某头部产业地产开发商的经营逻辑 第三讲：运营怎么干 一、产业运营不是空中楼阁-拿地 1.城市梯队：梯队划分及特点 2.政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄 二、产业园区的计划运营 案例研讨：鄂州城市综合体安全事故“尽职免责” 三、物业管理 1.园区设施与配套服务 1）关于便利：生产性服务配套、生活性服务配套 2）关于数据：基础水电交通数据，深入的产销研数据，管理的人、财、物基本数据 2.园区企业服务与关系管理：构建园区和谐的氛围 1）政府关系服务 2）财税服务 3）共享共建服务 4）主题社交服务 3.园区安全与环保管理：守住园区管理的底线 四、产业运营的企业资源-招商 招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚 第一步：组建招商团队：踏实肯干+专业培训 第二步：分析目标客群需求：做好“三点式”文章 第三步：厘清阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商 第四步：用好 16 种招商方式：招商要撒网，总有款式适合您 第五步：总和招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制 ——组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合、“本土”和“外向”相结合、“精准”和 “触达”相结合、“线上”和“线下”相结合、“园招”和“地招”相结合。 第六步：“打好”招商谈判：谈判准备、谈判过程。 第七步：做好企业评估：资产规模、市场竞争、现金流的促销、利润的价格上涨 案例研讨：某临空产业港招商定价与优惠： 案例研讨：浙大网新科技园的立体式推广 五、层层铺垫后的产业运营 1.运营才是产业地产的未来：逻辑的必然利润空间，运营有难点 2.分析需求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角案例及建议） 3.打造融资体系：产业基金体系、产业投资体系 4.做好资源链接：产业组织、企业家、职场社交 5.双引擎驱动真正的产业运营：订单运营是核心，研发运营是硬实力 6.产业升级：路径与策略 7.科技创新平台建设：一主多辅，专业突出 8.科技创新与成果转化：内部创新、成果交易与转化 案例研讨：清华科技园围绕企业做运营 第四讲：综合管理平台运营 1. 平台的逻辑：运营体系的线上集成化 2. 平台的架构：硬件基础、软件搭配、内外部资源整合 3. 平台的推广和应用 推广：激励式推广、“引诱”式推广 应用：让运营更便利、更深入、更有价值 总结： 1. 回顾产业园区运营的核心内容与关键要点 2. 总结学习成果与经验分享 3. 竞争力提升策略 案例研讨：天津智慧山项目