产园园区开发与运营

党的二十大报告中，习总书记提及“产业”的次数多达 24 次；2024 年政府工作报告中， 李强总理更是用了 42 次“产业”来做相关表述。国家的发展，关键是产业的发展；国际的竞 争，尤其是在“锻炼脱钩”背景下的竞争，核心也是产业的竞争。产业园区作为产业的载体， 在促进产业发展方面有着举足轻重的作用，产业园区的开发更成了绕不开的关键话题。 1、什么是产业园区，产业园区有哪些类型？ 2、产业园区和产业的逻辑关系是什么，产业需要什么样的园区？ 3、产业园区的开发工作起点是什么、终点是什么、过程控制的关键点是什么？ 4、怎么处理好产业园区的开发工作线性推进与多维度的联动？ 5、产业园区开发有哪些市场主体，“羊头”和“狗肉”的背后是什么逻辑？ 6、产业园区开发和产业地产应该是什么关系？ 7、产业园区开发怎么做好基础、做好生态，承载并助力产业的发展？ 在产业园区开发过程中出现的很多表象问题，看似无解，实际上都跟这些深层次的逻辑 有关系。很多从业人员，包括有些管理人员对这些问题思考不透彻、考虑不全面，很容易出 现实施策略上的偏差，有些园区开发甚至出现生搬硬套、经验主义的做法，园区开发过程中 就会更容易出现一些或大或小的经营想问题。 本课程以运营的逻辑、经营的思维和可落地的视角，从“产业”到“园区”再到“开发”， 从园区开发的线性流程到多维联动，从开发主体到相应实操落地，进行阐述，帮助学员、帮 助企业进行完整的园区开发思考，必要时带方案、带资源，指导、支持学员项目推进。

课程收益： ● 从宏观的层面厘清产业的概念、产业的痛点、产业园区的逻辑关系。 ● 从大运营的角度理解产业集聚、产业生态总体思路下的产业规划、招商、运营。 ● 了解产业园区的多种表现形式，掌握其优缺点并加以运用。 ● 学习并掌握产业园区相关的难点及思考、解决办法，了解行业存在的乱象并知其所以然。 ● 掌握运营逻辑统筹下的产业地产整体开发逻辑，能够以点带面、以面促点的理解整体工作 和各专业板块工作关系。 ● 掌握产业园区开发的由本及末的逻辑链条，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。 ● 扩展并熟悉产业园区开发涉及的国民经济计划、产业政策、土地政策、财务税收、工程建 设等方面专业知识。

课程大纲 第一讲：从产业看园区 ——从美国“脱钩断链”，我国“积极应对”切入产业 一、产业的内涵和外延 1. 产业的定义以及从传统文化中的产业 2. 战略新兴产业 3. 产业的分类和发展 1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类 2）产业的发展阶段 ——我国已经是“制造业大国” 4. 产业共生 共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义” 案例：卡伦堡工业园的共生生态 融通发展：适合中国实际的产业组织形态 案例：深圳的融通发展之路 5. 产业集聚 工业互联网：美国通用电气的 Predix 平台 6. 产业认知的误区 二、产业对园区的需求 1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展 2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人” 的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配 案例研讨：西安高新区与比亚迪 三、产业园区的现状和发展 1. 产业园区两种形式——政府主导+企业主导 2. 产业园区模式及优劣势对比——开发模式 3. 组合型园区开发模式 4. 产业园区的迭代 5. 产业园区 4.0 案例研讨：扎堆的工业园区，惠州星河 IMC 第二讲：从产业园区的“外到内” 一、产城融合 案例研讨：金茂主导的长沙梅溪湖国际新城 二、产业园区 1. 产业园区开发主体的发展趋势 ——国资主体在转型、民营主体强经营、行业龙头在发力、科技主体开新局等 2. 产业园区的优势和问题 3. 产业园区该有的样子 1）建设：融合化品质化 2）招商精准化组合化 3）全要素服务体系化 4）盈利轻量化品质化 4. 产业园区的相关指标说明 5. 产业园区的三大思维 1）生态的思维：大的顶天立地，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子 2）运营的思维：盘好资源、用好策略、建好引擎、抓好团队、做好落地 3）经营的思维：目标导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗” 6. 产业园区需要产业地产 案例研讨：华夏幸福的成与败：嘉善产业新城 三、产业地产 1. 做产业还是做地产？ ——做产业+做地产 2. 此地产非比地产？ 1）风雨飘摇的住宅地产 2）宏观数据支撑下的产业地产 3）产业地产的独特性 案例研讨：中关村软件园 第三讲：从产业园区的“心到脑” 一、产业地产策划 讨论：策划是什么？ 1. 产业地产策划=产业策划+地产策划 2. 总括：市场调研、产业定位、运营前置、招商先行、建招互促、二次开发 3. 市场调研：产业内容、地产内容 案例：某高新园区市场调研，某生物医药产业园市调剖析 4. 经营性定位——逻辑+分析+商业模式+产业定位+企业定位+产品定位 5. 运营前置：资源、订单+研发、统领、其他 6. 招商先行：为什么先行？怎么先行？ 1）大先行：链和库 2）小先行：项目招商资源落地，现金流、现金流、还是现金流！划重点 7. 建招互促 1）以招定产：规划-进度、规模-节奏 2）以产促招：参与、动线、移步换景 ——二次开发滚动发展长久的生意才可靠 案例研讨：干了一期干二期的西部云谷 二、产业地产全方位规划 1. 规划原则 2. 以产业为导向的空间规划——建筑与建设规划+标准化厂房 案例：某临空产业港工程规划 3. 以运营为导向的产业规划（看重运营储备率） 1）产业规划的角色 2）产业地产规划分析 3）怎么打动人心 4）规划准备工作 5）产业规划落笔 3. 以经营为导向的经济指标规划 1）数字化经营 2）经济指标规划 3）现金流 案例研讨：某头部产业地产开发商的经营逻辑 第四讲：从产业园区的“手到脚”（建设+招商+运营） 一、产业地产的前提-拿地 1. 城市梯队：梯队划分及特点 2. 政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄 ——招拍挂及涉及的指标和流程 3. 拿地途径：一二级联动拿地、产业勾地、合作拿地、股权收购等 ——再次强调的注意事项 二、产业地产的形象-建设 ——开发的全周期计划+开发的全责手册 1. 盯着问题干：业务问题、管理问题 2. 分工把控：成本、设计、招采、工程 3. “两专两严”与“严进严出” 4. 抓牛鼻子的管理动作 案例研讨：鄂州城市综合体安全事故“尽职免责”案例 二、产业地产的招商 1. 招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚 2. 招商团队组织：踏实肯干+专业培训 3. 分析目标客群需求：做好“三点式”文章 4. 阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商 5. 16 种招商方式：招商要撒网，总有款式适合您 6. 招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制 7. 组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合、“本土”和“外向”相结合、“精准”和“触 达”相结合、“线上”和“线下”相结合、“园招”和“地招”相结合 8. 招商谈判：谈判准备、谈判过程 9. 企业评估 案例研讨：某临空产业港招商定价与优惠 1）基于资产规模和市场竞争的定价 2）基于现金流的促销 3）基于利润的价格上涨 案例研讨：浙大网新科技园的立体式推广 三、层层铺垫后的产业运营 1. 运营才是产业地产的未来：逻辑的必然利润空间，运营有难点 2. 分析需求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角（案例及建议） 3. 打造融资体系：产业基金体系、产业投资体系 4. 做好资源链接：产业组织、企业家、职场社交 5. 双引擎驱动真正的产业运营：订单运营是核心，研发运营是硬实力 四、竞争力提升策略 案例研讨：招商局•芯云谷